Dålig med information om lediga kommersiella fastigheter

En av de sakerna som stör oss om vår bransch är alla fel eller ofullständig information som finns tillgänglig för investerare. Vissa myter blockerar vad annars skulle vara en hel del, medan andra skulle få dig att tro att en dålig affär är faktiskt bra. Till exempel uppmanar vi att köpa bostäder “underkastade” det befintliga inteckning som ett alternativ att finansiera köp av en fastighet. Detta innebär att titeln till fastigheten överförs till köparen, men lånet förblir i den ursprungliga låntagarens namn med betalningar som gjorts av köparen. Tyvärr finns det många myter kring den här metoden som kan rädda dig av dina vinster. Låt oss ta tillfället i akt att skingra 5 av de vanligaste. Lär dig mer om lediga fastigheter på https://www.lokalnytt.se/

Myt # 1: Köpa ett hus – Det existerande hypotekslånet är olagligt.

Absolut inte sant! De flesta hypotekslån har en “till försäljning” -klausul som säger att om huset säljs utan att betala av inteckning, har långivaren “rätt” att ringa hela lånebeloppet. Nyckeln här är att de har en “rätt” – inte en “skyldighet”. Med andra ord är det deras val. Vi bad flera advokater i stan som representerar långivare för att se om de någonsin hört talas om ett bankanrop ett lån på grund av en försäljning. I varje fall sa de inte så länge som betalningarna gjordes i tid. Varför? Eftersom bankerna är i penning branschen – inte i fastighetsbranschen. Om de kallar lånet, och det går till avskärmning, har de ett dåligt genomförande lån på böckerna (för vilka de måste öka sina reserver), de medför extra kostnader, och de ärver ger en egendom. Eller de kan bara acceptera de betalda betalningarna från den nya ägaren. Vilket är mer meningsfullt?

Myt # 2: Att köpa är komplicerat och kräver en massa pappersarbete.

Sanningen är att allt du behöver göra är att skriva det i köp och försäljningsavtalet (PSA). Vi skriver det i direkt intill köpeskillingen. Här är ett exempel med vår PSA:

Total köpeskilling som betalas av köparen är $ 80,000.00, betalas enligt följande: “föremål för” befintliga första hypotekslån med en balans om cirka 77.500 USD och månatliga PITI-betalningar på 695 USD. Återstoden av Sellers eget kapital betalas kontant vid stängning.

Det är allt. Du och Säljaren har nu kommit överens om att du ska köpa objektet till deras hypotekslån. Som försiktighetsåtgärd har vi säljaren tecknat en ansvarsfriskrivning om att de vet att lånet har en försäljningsklausul och att vi inte lovar när lånet kommer att betalas i sin helhet eller hur länge det kommer att förbli i deras namn. Vi förbereder också ett brev från låntagaren som informerar banken om att all framtida korrespondens ska vidarebefordras till oss och vi har rätt att agera för Säljaren på alla sätt angående lånet, så att de kommer att lämna ut information till oss i framtiden.

Det är verkligen så enkelt. Efter stängning börjar du bara göra betalningarna. Vi gömmer inte vår identitet. Vi skickar in egna kontroller, och hemförsäkringen är i vårt namn.

Myt nr 3: Ingen husägare kommer någonsin att sälja sina hus och lämna lånet i deras namn.

Om du har att göra med en säljare som inte har några problem med sitt hus, kan det vara sant. Men när du hanterar motiverade säljare – de som antingen har ekonomiska, personliga eller hus problem – det här kommer inte att vara ett problem. Motiverade säljare behöver en väg ut – snabbt! Ofta är de redan bakom i sina betalningar och står inför avskärmning. När du berättar för dem att deras bekymmer är över, och du kommer fånga tillbaka sina betalningar och göra alla efterföljande betalningar i tid kommer de att hoppa på chansen. Som en bonus kommer deras kredit till och med att förbättras.

Nyckeln till framgångsrik förhandling ligger i ditt självförtroende. Inse att du tillhandahåller en lönsam alternativ lösning som gör att högsta pris kan betalas, med snabbast stängning och omedelbar lättnad för säljarens situation.

Myt nr 4: Köksbordsförslutningar är perfekta för dessa transaktioner

Investerare älskar att säga att de “fick gärningen” vid köksbordet medan de presenterade sitt erbjudande. Orsaken är att du inte har någon validering av vad du köpt. Utan en titel examen finns det ingen garanti att rätt ägare ens undertecknade handlingen, eller om det finns andra lån eller panträtt på fastigheten. Du har inte heller någon försäkring för att skydda dig från eventuella oväntade problem. Slutligen måste den faktiska utbetalningen på lånet valideras med långivaren genom att begära kontoutdrag. Använd inte den huvudsakliga balansavräkning som visas i månadsrapporten eftersom det inte inkluderar förfallna betalningar, andra räntor, avgifter och påföljder samt eventuella förskottsbelopp. Vi har sett faktiska utbetalningar tiotusentals dollar större än den huvudsakliga utbetalningen.

Du kan argumentera för att vilken skillnad det gör om lånet inte finns i ditt namn och du gav säljaren inga pengar. Problemet är att du kanske inte upptäcker några av dessa problem fram till mycket senare i transaktionen – kanske inte förrän du försöker sälja fastigheten. Då har du investerat tid, energi och pengar i fastigheten bara för att se allt förlorat, när alla dessa problem kunde ha undvikits genom att göra en standardavslutning med din advokat eller titelbolag.

Myt # 5: Jag kan alltid bara gå bort om jag inte kan betala hypotekslån

Detta är tekniskt sant, men inte en bra strategi för den framgångsrika investeraren. Juridiskt är du inte ansvarig för betalningarna. Men du har din trovärdighet och rykte att överväga – som är kritiska för din långsiktiga framgång. Du vill absolut inte ha en arg säljare som besvärar ditt rykte i samhället eller skickar ett klagomål till Better Business Bureau. För att inte tala om att du förmodligen har pengar investerat i huset, som alla kommer att gå vilse. Vi rekommenderar att du behandlar “underkastade” inteckningar precis som alla andra med ditt namn bifogat – gör betalningar i rätt tid.